律师办案总结（一）：房屋买卖合同纠纷案例启示

案例一、卖方通过某房地产顾问有限公司将其房屋放盘出售。买方及其亲属黄某到中介公司看楼询价并达成协议后，于2007年9月20日签订三方《房地产买卖合同》，合同约定买方签订合同当天交纳定金人民币六万元；另，卖方的房屋还有抵押贷款没有还清，三方约定由买方出资赎契，出资额作为楼款一部分。由于当时合同用的是中介公司事先印制的格式文本，写的是没有买方赎契这个特别约定的内容，卖方由于缺乏基本的法律意识，没有要求把这个重要内容补充进去，只是三方口头达成了协议。

卖方签了合同后就向银行申请提前还款，申请当时即被批准一个月内还款，但是买方此时开始后悔，以担心有风险为由没有出资存入银行，双方反复商量，但买方还是没有作。事情很快拖过了一个月，卖方的申请过期了，到了11月下旬，卖方向银行重新申请还款，因买方仍然迟迟没有行动，卖方提出签份补充协议，明确买方出资赎契的最后期限，然而卖方又犯了一个极大的错误：补充协议由中介公司的员工打好，给双方签字，糟糕的是，事后知道：由于不是当面集中签字，中介公司的员工给买方签字时居然是由其亲属黄某代签（而黄某并无授权委托书给过中介或卖方），协议的正本居然只有一份，只由中介保管，卖方只有一个复印件！事后买方根本不承认有这协议。

此后，买方拒绝履行约定，双方相持不下，恰逢中介公司倒闭，客户资料、员工都不知去向。买方要求收回定金，卖方自然不能答应。买方就向法院起诉，以卖方违约没有赎契履行合同为由要求双倍返还定金12万！买方收到传票、诉状及对方证据，才感到自己的问题非常严重，本来是对方失信，但是证据却对自己完全不利，不仅是退6万定金，还要赔6万！现在认输退6万定金对方也不同意了！通过朋友找到我，了解详细情况与材料后，感觉非常棘手，但通过深入分析证据，认为还是有机会把损失控制小一点。所以受理了他的案子。

此后，我在为他答辩的同时，向法院申请了延期审理及调查取证、证人出庭。由于中介的倒闭后一片纷乱，补充协议原件无法找到（因为不是买方本人签字，找到也未必有用），只找到一个员工勉强同意作证，而单一证人的证言最终未能否定对方提供的合同，但开庭时我针对定金的收据落款与合同不是同一天且未写明“定金”作文章，指出对方没有按合同约定当天交付定金，违约在先，此后卖方虽又受取6万，只是表示同意继续交易，但这6万不具有定金的性质，不适应双倍返还的定金罚则，最终法院采纳我这一意见被采纳。判决结果是：卖方退回收取的6万元。这一结果卖方谈不上满意，但避免了反赔6万，也算可以聊以自慰，因为他们从一开始就连续错误，没有丝毫的证据意识，被别人钻了很大的空子。

启示：房屋买卖合同签署要十分慎重，约定事项一定要写上，文件一定要双方当面签，以免有人作手脚，否则，起了纠纷，有理没证据还是要吃大亏的，这是本案业主的惨痛教训！证据往往决定一切！比如同样在本案中，买方定金可能的确当天给了中介，中介隔天才转交，但事后法院只能依据证据（收据注明的日期）来判断了。

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